弁護士一問一答　【不動産・建築紛争問題】

まずは，賃貸借契約書の内容を確認しましょう。通常，賃貸借契約書の中には，悪臭や騒音等の他人に対する迷惑行為を禁止する規定が定められており，このような規定に違反すれば賃借人の債務不履行責任の問題となります。 　　　　　

また，仮に，賃貸借契約書の中にこのような迷惑行為禁止条項等が設けられていなかったとしても，賃借人は賃借人に対して善管注意義務（職業上や社会通念上、客観的に期待される程度の注意をもって扱うことを求められること）を負っていますので（民法第４００条），建物の使用に当たって他人に迷惑を掛ける様な行為をすることはできないことになります。

ですから，Ｙさんの部屋の悪臭や騒音問題が，�@「通常程度にとどまらずに受忍限度を超えるレベルのものである」ならば，Ｙさんに義務違反，すなわち債務不履行責任が発生することになります。

もっとも，お互いの信頼関係に基づいた継続的な契約である賃貸借契約は，単に債務不履行があったというだけでは，その契約を解除することはできず，賃貸借契約の継続が困難な程度に賃貸借人間の信頼関係が破壊されてしまったという事情が必要になります。

したがって，�@の事情のみならず，例えば，�A「なたがＹさんに対して，再三に亘って悪臭や騒音問題に関する注意や警告を行ったにもかかわらず一向に改善が見られない」というような事情があれば，当該賃貸借契約を解除することができる可能性がでてきます。