弁護士一問一答　【契約・消費者問題】

１年分も家賃を滞納して、しかも何の連絡もないまま行方不明になっているというのですから、債務不履行（賃料支払義務の不履行）で借主との賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを請求することができます。

借家契約のような継続的な契約では（売買契約のように１回キリの取引ではないと いうことです）、賃料滞納等の借主の債務不履行の程度が貸主と借主との間の「信頼関係」を破綻させてしまうほどのものかどうかで解除の有効性が判断されるのですが、本件の場合はほぼ完全に信頼関係が破綻していると言えるでしょう。

ただし、借主が行方不明ということなので、例えば、建物の明渡しを求める民事訴訟を提起する場合には、訴状の公示送達の手続きをとる必要があります。

公示送達とは、裁判の相手方が行方不明の場合に、裁判所から訴状を相手方に送った扱いにしてもらう方法で、所在不明であることを立証することで裁判所が公示送達を認めてくれた場合、裁判所の掲示板に訴訟が提起されていることを公に張り出して公示するなどして、相手方に訴状を受け取ったとみなす制度です。

この方法をとれば、行方不明の借主に対してでも、建物明渡しの裁判を提起することができます。

次に、残置された家財道具の処分についてですが、これは、建物明渡しの裁判を提起するだけでは、処分することはできないので注意が必要です。

この場合、建物明渡しの裁判と併せて、滞納賃料の支払いを求める金銭の支払い請求訴訟を提起して判決をもらい、その判決に基づく強制執行手続きの中で、残置された家財道具を差し押さえた上、執行官に売却処分してもらう必要があります。